Habitat indigne : les diagnostics, premiers outils pour repérer et agir

Le 5 juin 2024, le gouvernement a annoncé un renforcement majeur de la lutte contre l’habitat indigne en France. Au cœur du dispositif : une task force interministérielle, un durcissement des sanctions contre les marchands de sommeil, et une meilleure coordination entre justice, services fiscaux, police, collectivités… mais aussi un soutien technique aux communes pour détecter et traiter plus rapidement les situations à risque. Dans cette chaîne de contrôle, un maillon s’avère décisif dès les premiers constats : le diagnostic immobilier. Trop souvent perçu comme un simple document de vente ou de location, il est en réalité l’un des seuls outils concrets permettant d’objectiver l’insalubrité, l’indécence ou le danger d’un logement.

Diagnostiquer pour qualifier juridiquement un logement indigne

Un logement est considéré comme « indigne » dès lors qu’il présente des conditions d’hygiène, de sécurité ou de salubrité incompatibles avec la dignité humaine (art. L1331-22 du Code de la santé publique). Mais pour agir en justice, alerter la préfecture ou bloquer une mise en location, il faut pouvoir prouver l’état du bien. C’est là qu’interviennent les diagnostics techniques :

• Le diagnostic plomb peut révéler un risque d’intoxication dans les peintures anciennes.
• Le diagnostic électricité ou gaz met en lumière des installations vétustes ou dangereuses.
• Le DPE (diagnostic de performance énergétique) alerte sur les passoires thermiques extrêmes, souvent associées à des logements indécents.
• Le rapport d’état de décence (non obligatoire, mais souvent commandé par les collectivités ou les locataires) permet d’établir que le logement ne répond pas aux critères minimaux fixés par la loi (ventilation, surface habitable, équipements, chauffage…).

Une base d’action pour les collectivités et la justice

Dans plusieurs départements, y compris en zones tendues comme l’Île-de-France, les Bouches-du-Rhône ou le Nord, des procédures d’interdiction de louer, voire des saisies immobilières, ont pu être engagées sur la base de constats issus de diagnostics. Les communes peuvent aussi s’appuyer sur ces documents pour déclencher des arrêtés d’insalubrité, bénéficier d’aides de l’ANAH, ou signaler des cas aux cellules locales de lutte contre les marchands de sommeil.

Un rôle clé pour les diagnostiqueurs certifiés

Les diagnostiqueurs immobiliers, de plus en plus sollicités par les bailleurs sociaux, agences d’urbanisme ou services d’hygiène, jouent un rôle central : documenter de façon neutre et techniquement fiable l’état réel du logement. Leur travail permet d’activer les leviers juridiques et administratifs, tout en sécurisant les démarches engagées.

Pas de lutte efficace contre l’habitat indigne sans diagnostic de qualité

Les annonces du gouvernement s’inscrivent dans une logique de fermeté. Mais sans données techniques, pas d’action. Le diagnostic immobilier devient ainsi un outil de preuve, de protection et de planification, qui donne aux collectivités et aux habitants les moyens d’agir face aux logements indignes.